«Вторичка»

После небольшого «осеннего обострения»  2009 года цены на обнинском рынке вторичного жилья в 2010 году стабилизировались и ведут себя спокойно — не растут и не падают. Если и случаются колебания, то 1-2% в месяц вверх или вниз погоды не делают. Ценовая ситуация  прошлого года определялась кризисом. С января по октябрь 2009 года, по официальным данным, цены на рынке «вторички» упали на 20,4%. Потом произошел скачок цен на старые 1-2-комнатные квартиры, в некоторых случаях на 15%. За жилье, которое в сентябре стоило 1,5 млн руб.,  в ноябре-декабре стали просить 1,7 млн.  Специалисты тот скачок цен объяснили снижением процентных ставок в Сбербанке на жилищные кредиты. Люди пошли в банк за заемными средствами и немного подогрели спрос, что сразу же сказалось на цене. Но после новогодних праздников спрос стабилизировался, и цены — тоже. В среднем они сейчас составляют 60-65 тыс. руб. за метр.

Парадокс состоит в том, что цены стабильны при значительном превышении предложения над спросом. Количество продавцов жилья многократно превышает число покупателей. Вроде бы по всем классическим законам рынка в этом случае цена должна падать, а она стоит. Хотя, на самом деле, риэлторы советуют немногочисленным покупателям смело торговаться — обычно, если человеку нужно срочно продать квартиру, он 10-12% уступит. «Если продавец выставляет свою «однушку» за 2 млн,  ее вполне можно сторговать за 1,85-1,9 млн, — комментирует риэлтор Наталья Медведева. — Но это в том случае, если продавец торопится с продажей. Большинство же не спешит — люди не хотят уступать, по их мнению, задешево».

Рынок «вторички» сейчас практически мертвый. «Продаж почти нет», — сетует Медведева. Риэлтор Наталья Лысикова подтверждает: «Есть немного продаж  самых дешевых объектов: комнат в общежитиях и 1-2-комнатных  квартир нижнего и  среднего класса. Более дорогое жилье практически не пользуется спросом». «На трехкомнатные квартиры  цена по сравнению с летом прошлого года не изменилась, — обращает внимание риэлтор Ирина Сергеева. — Они мало кому нужны».

Основной же сделкой на рынке вторичного жилья уже два года является купля-продажа с целью улучшения жилищных условий. Самый распространенный шаг, как говорят специалисты, — продажа «однушки» и одновременная покупка «двушки» с помощью кредита, оформленного в Сбербанке. Обменных цепочек, в которых присутствует такая сделка, по мнению риэлторов, сейчас подавляющее большинство. Для того чтобы из средней однокомнатной квартиры перебраться в двухкомнатную, нужно иметь порядка 400-700 тыс. руб. Это сумма, которую рабочая семья со средним достатком вполне может накопить за 4-7 лет. Или взять кредит лет на 10  под 15% годовых.  А вот чтобы обменять «двушку» на «трешку», ситуация усложняется —  ценовая разница в этом случае превышает 1 млн руб.  И таких сделок в Обнинске, как говорят риэлторы,  практически нет. «Чистая» продажа на рынке вторичного жилья, когда человек выставляет квартиру не с целью улучшения жилищных  условий, тоже фактически отсутствует.

Как будут вести себя цены на рынке «вторички» в дальнейшем? По мнению Натальи Медведевой, летом-осенью случится небольшое снижение, около 5%: «У людей просто нет денег. У кого они были, те давно жилье купили. Оживления спроса ожидать не приходится. Поэтому цены упадут, но незначительно». Наталья Лысикова также думает, что скоро цена немножко снизится, но уже к зиме может вернуться на прежний уровень: «Вспомните, как неожиданно прыгнули цены осенью прошлого года». А Ирина Сергеева не видит предпосылок к снижению цен: «Ситуация в течение года будет стабильной, хотя я и не исключаю небольшого роста».

«Первичка»

Ситуация на первичном рынке Обнинска диаметрально разнится со вторичкой. Наблюдается очень резкое оживление рынка. Сделки заключаются почти в докризисном объеме, и многие застройщики думают о подъеме цен. Причем такая картина характерна практически для всех сегментов обнинской первички. И косвенным подтверждением роста строительного рынка служит и сфера производства стройматериалов, которая нынче загружена заказами. Причем довольно серьезно. На одном из последних административных заседаний даже вставал вопрос о том, справится ли наша стройиндустрия с объемами — он прозвучал в связи со строительством дома для ветеранов, для которого назначены предельно сжатые сроки. Ответ был уверенным — справимся.

Но вернемся к покупке недвижимости на первичном рынке. Тут нынче есть одна особенность, которая смотрится несколько парадоксально, но внушает, как сейчас принято говорить, сдержанный оптимизм. Дело в том, что люди охотно вступают на нулевой этап стройки, в то время как построенное жилье у многих застройщиков стоит не раскупленным до конца. Это объясняется более дешевой ценой за квадрат на стадии фундамента — так называемая плата за риск. Но если год назад эксперты в один голос говорили о том, что эта экономия совершенно неоправданна, сегодня таких заявлений уже не услышишь. Дело в том, что в кризисный год влезать в строительство на нулевом этапе многие специалисты просто не советовали. Спрогнозировать, как долго продлится падение и не превратится ли объект в долгострой, не мог никто. И осторожность брала верх. Сегодня ситуация в корне поменялась, и люди спокойно готовы ждать весь строительный цикл, если это дает экономию.

А экономия существенна. На стадии котлована квадратный метр в многоэтажке обходится в среднем около 45 тысяч. Законченная квартира — это 51-58 тысяч. То есть вполне реально сохранить 0,5 млн и более. Это средняя зарплата жителя региона за два с небольшим года.

Как поведут себя цены в дальнейшем? Многие застройщики, как уже говорилось выше, начали подумывать об их увеличении. Собственно, строители уже давно заявляли, что оставаться на прежнем уровне они не могут, если учитывать рост стоимости энергоресурсов и отдельных стройматериалов. Но до недавних пор все это оставалось на уровне теоретических построений. Сегодня теория начинает обрастать практикой.

В целом по России цены на жилье потихоньку растут. Определенную роль тут, по мнению экспертов, играет отложенный спрос населения: долгое время люди ждали, когда рынок достигнет дна. Сейчас этих ожиданий нет, и многие говорят о том, что нижняя точка уже пройдена. Опять же кредиты становятся все доступнее, Центробанк постоянно снижает ставку рефинансирования, и это неминуемо отражается на стоимости и легкости получения кредитных ресурсов. Для Обнинска определенную роль играют и федеральные программы — те же два дома, где квартиры для ветеранов проплачивает государство, позволяют застройщикам чувствовать себя значительно свободней.

Сегодня они обрели под ногами прочную почву. Практически всем мы задали вопрос: конкуренция на строительном рынке Обнинска очень жесткая, как вы будете бороться за клиентов и куда они пойдут? Покупать таунхаус, однокомнатную квартиру в многоэтажке или, быть может, элитное жилье? На кого идет расчет? Ответ был единодушным: в каждом сегменте есть свой покупатель. Кто-то рассчитывает на экономичный домик, кто-то — на большую квартиру, а кто-то — и на загородный дом. Спрос растет. А под него возникает и предложение.

Алексей СОБАЧКИН, №21 «НГ-регион»